Stel, u wilt een huis verkopen of kopen. In allebei de gevallen sluit u een koopovereenkomst. Vaak is op dat moment nog niet bekend of de bank ook daadwerkelijk de hypotheek aan de koper gaat verstrekken. Daarom bevat het standaardmodel voor een koopovereenkomst meestal een artikel dat bepaalt dat de koop alsnog kan worden ontbonden als de koper de financiering niet rond krijgt; het zogenaamde financieringsvoorbehoud.
Mogelijkheden koper
Het artikel is meestal zo geformuleerd dat de koper een beroep kan doen op het feit dat hij financiering heeft gezocht, maar dit is afgewezen door een erkende instelling, zoals bijvoorbeeld een bank. Dit wordt de inspanningsverplichting van de koper genoemd. Hij moet zijn best doen de financiering rond te krijgen. Lukt dat niet, dan mag hij ontbinden. Meestal staat in het artikel precies hoe de afwijzing moet zijn opgeschreven en welke stukken, waaruit de afwijzing blijkt, de koper moet meesturen.
Bewijslast
In sommige gevallen is er geen precieze omschrijving van hoe zo’n afwijzing er uit moet zien en welke stukken moeten worden ingestuurd om te kunnen ontbinden. Rechters kijken dan of er voldoende andere informatie is waaruit blijkt dat de koper geprobeerd heeft een hypotheek te krijgen. Dat kan per geval nogal eens verschillen. Er wordt daarbij gelet op hoeveel afwijzingen van banken of andere financiers er liggen. De bewijslast rust dus altijd op de koper, omdat die zich op de inwerkingtreding van de ontbindende voorwaarde beroept.
Boete
Recent deed het Gerechtshof Den Haag hierover een duidelijke uitspraak. Het ging om de vraag of de kopers van een woning een boete van 10% van de koopsom moeten betalen. De kopers deden een beroep op het financieringsvoorbehoud, maar volgens de verkopers hadden zij dat beter met stukken moeten onderbouwen. Ook hadden de kopers zich beter moeten inspannen om financiering voor de aankoop van de woning te krijgen. De rechtbank wees de vordering van de verkopers af en het hof komt tot hetzelfde oordeel.
Mogelijkheden verkoper
Voor de verkoper is het dus van belang om het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst zo concreet mogelijk te formuleren. Het standaardmodel van makelaars biedt meestal goed voorbeeld, maar u mag daar van afwijken.
Check
Weest u als verkoper dus heel kritisch op een ontbinding door de koper en check, bij voorkeur met een advocaat, of grond voor ontbinding en de bijlagen wel kloppen. Waarom ? Als de koper namelijk niet rechtsgeldig ontbindt, staat in vrijwel alle koopovereenkomsten dat de koper dan een boete verschuldigd is, omdat de koop niet doorgaat. Meestal is dat 10% van de koopsom; een fors bedrag ! U kunt dan, desnoods bij de rechtbank, betaling van dat bedrag eisen.
Niet alleen maar zwart of wit
Niet iedere situatie is volkomen zwart-wit. Je kunt als verkoper of koper nog voor een deel gelijk krijgen. Zoals hierboven beschreven kan een rechter oordelen dat een koper wel aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Verder kan een rechter oordelen dat de verschuldigde 10% boete te hoog is. Hoewel een rechter niet snel van een overeenkomst tussen partijen zal afwijken, mag hij in omstandigheden wel gebruik maken van zijn bevoegdheid een boete te matigen.
Overleg in plaats van een rechtszaak
Ook kan het gebeuren dat het helemaal niet tot een geschil bij de rechtbank hoeft te komen, omdat partijen in overleg met elkaar gaan. De koper wordt alsnog de tijd gegund om een nieuwe financiering te krijgen en het huis toch te kopen. Dit kan een voordeel zijn voor de verkoper die liever zijn huis alsnog verkoopt in plaats van een vertraging op te lopen en mogelijk maar een gedeelte van de boete te kunnen innen. Of misschien heeft de koper – ook na een vonnis van de rechtbank – geen geld om de boete te betalen.
Regeling
In al deze gevallen is het dus nuttig om al in een vroeg stadium, op het moment van ontbinding, een advocaat in te schakelen om een procedure te voorkomen. Voor een koper kan het lonen een advocaat in te schakelen om een gunstiger regeling te treffen dan de 10% boete te moeten betalen. De koper bespaart de verkoper daarmee een kostbare gerechtelijke procedure bespaart, waarvan de verkoper slechts een deel van zijn proceskosten terugziet. Dit is vaak een goede reden voor de verkoper een aanbod van minder dan 10% koopsom aan te nemen.
Advies
Bent u koper of juist verkoper ? Let dan goed op de tekst van het financieringsvoorbehoud in het concept van de koopovereenkomst voordat u die tekent. U mag in overleg met de wederpartij een alternatief opnemen; overleg daarover met uw advocaat. Daarmee voorkomt u dat u als koper een boete van 10% verschuldigd wordt. En als verkoper hoeft u wellicht geen kostbare rechtszaak met een onzekere uitkomst te starten.
Is de koopovereenkomst gesloten en wordt er daarna ontbonden op grond van het financieringsvoorbehoud ? Overleg dan ook als verkoper met uw advocaat over het innen van de 10% boete. Of overleg als koper met uw advocaat om dat te voorkomen. Vrijwel altijd leidt advies door een advocaat tot een snellere en minder dure oplossing.
NEEM CONTACT MET ONS OP
Voor meer informatie over procedures in civiele zaken als koopovereenkomsten, klik hier of neem contact op met ons kantoor.
Farber Zwaanswijk advocaten is gespecialiseerd in het civielrecht en heeft ruime ervaring met het voeren van procedures in civiele zaken zoals het contractenrecht, verzekeringsrecht en ook huurrecht. Laat u door een van onze advocaten adviseren en bijstaan in uw procedure, zodat wij uw zaak in goede banen kunnen leiden.